Le prix affiché n’est que le point de départ. Impôts, professionnels, travaux et frais courants peuvent transformer sensiblement l’enveloppe réelle d’un achat.
Nous avons donc repris un cas concret : un appartement de 120 m² avec 3 m² de terrasse, acheté 480 000 € et entièrement rénové. Le tableau parlera mieux que nous : nous avons essayé d’y réunir, de la façon la plus exhaustive possible, les dépenses budgétées pendant la première année.
Un cas concret, ligne par ligne
Avec des travaux estimés à 1 300 €/m², une marge d’imprévu de 10 % et 3 000 € pour l’architecte technique, le budget documenté atteint 710 285 €.
| Poste | Hypothèse retenue | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Prix convenu | 480 000 € |
| ITP | Base taxable de 480 000 € | 48 000 € |
| Honoraires d’agence côté acheteur | Aucun dans cet exemple | 0 € |
| Notaire | Provision illustrative | 2 000 € |
| Avocat | Estimation | 2 500 € |
| Sous-total frais d’achat | Hors prix et travaux | 52 500 € |
| Travaux | 120 m² × 1 300 €/m² + 10 % d’imprévus | 171 600 € |
| Architecte technique | Estimation | 3 000 € |
| Sous-total travaux | 174 600 € | |
| Alarme | 12 mois | 565 € |
| Charges de copropriété | 12 mois | 720 € |
| Eau, électricité et gaz | 12 mois | 1 000 € |
| IBI | Une année, sans prorata | 900 € |
| Budget documenté dans cet exemple | 710 285 € |
Dans ce cas, les lignes budgétées ajoutent 230 285 € au prix d’achat, soit près de 48 %. Ce n’est pas un pourcentage magique à appliquer partout : c’est précisément pour cela qu’il faut poser chaque ligne avant de s’engager.
Pour un bien disposant d’une valeur de référence, la base de l’ITP correspond à la valeur la plus élevée entre cette valeur de référence, la valeur déclarée et le prix convenu. Dans cet exemple, la base reste 480 000 €. Le taux général est de 10 % jusqu’à 600 000 €, puis le barème devient progressif. Des taux particuliers ou réduits peuvent aussi s’appliquer. Le total ne comprend pas les postes non renseignés ou variables, notamment l’inscription au registre et les éventuels frais de financement. Chaque dossier doit être recalculé avant engagement.