El precio anunciado es solo el punto de partida. Impuestos, profesionales, reforma y gastos corrientes pueden cambiar notablemente el presupuesto real de una compra.
Hemos partido de un caso concreto: un piso de 120 m² con 3 m² de terraza, comprado por 480 000 € y reformado por completo. La tabla habla mejor que nosotros: hemos intentado reunir, de la forma más exhaustiva posible, todos los gastos presupuestados durante el primer año.
Un caso concreto, partida por partida
Con una reforma estimada en 1 300 €/m², un margen para imprevistos del 10 % y 3 000 € para el arquitecto técnico, el presupuesto documentado alcanza los 710 285 €.
| Partida | Hipótesis utilizada | Importe |
|---|---|---|
| Precio de compra | Precio acordado | 480 000 € |
| ITP | Base imponible de 480 000 € | 48 000 € |
| Honorarios de agencia a cargo del comprador | Ninguno en este ejemplo | 0 € |
| Notaría | Provisión orientativa | 2 000 € |
| Abogado | Estimación | 2 500 € |
| Subtotal: gastos de compra | Sin incluir precio ni reforma | 52 500 € |
| Reforma | 120 m² × 1 300 €/m² + 10 % de imprevistos | 171 600 € |
| Arquitecto técnico | Estimación | 3 000 € |
| Subtotal: reforma | 174 600 € | |
| Alarma | 12 meses | 565 € |
| Cuotas de comunidad | 12 meses | 720 € |
| Agua, electricidad y gas | 12 meses | 1 000 € |
| IBI | Un año, sin prorrateo | 900 € |
| Presupuesto documentado en este ejemplo | 710 285 € |
En este caso, las partidas presupuestadas añaden 230 285 € al precio de compra, cerca de un 48 %. No es un porcentaje mágico que pueda aplicarse a cualquier operación: precisamente por eso conviene calcular cada partida antes de comprometerse.
Para un inmueble que dispone de valor de referencia, la base imponible del ITP es la más alta entre dicho valor de referencia, el valor declarado y el precio acordado. En este ejemplo, la base se mantiene en 480 000 €. El tipo general es del 10 % hasta 600 000 €; a partir de ahí, la tarifa pasa a ser progresiva. También pueden aplicarse tipos especiales o reducidos. El total no incluye las partidas no cuantificadas o variables, como la inscripción en el Registro y los posibles gastos de financiación. Cada operación debe recalcularse antes de asumir compromisos.